Relevante Gesetze für Makler im Überblick
Der richtige Gebrauch urheberrechtlich geschützter Bilder
Bilder sagen mehr als tausend Worte – und deshalb sind sie in Inseraten unverzichtbar. Umso wichtiger ist, dass Makler den Umgang mit Urheberrechten von Bildern beherrschen. Erfahren Sie hier, wie Sie Immobilienfotos rechtskonform verwenden.
Warum Makler das Urheberrecht kennen sollten
Innen- und Außenaufnahmen von Immobilien gehören zum Berufsalltag von Immobilienvermittlern. Schließlich können eigene Aufnahmen, professionelle Shootings oder auch Bilder von Dritten Inserate entscheidend aufwerten und Interessenten anlocken. Um sich rechtlich abzusichern, sollten Sie unbedingt die wichtigsten Regelungen im Urheberrecht kennen – und bei jedem Bild berücksichtigen.
Gesetzliche Grundlage des Urheberrechts ist das Urheberrechtsgesetz (UrhG). Es schützt im Falle von Immobilienbildern
- die Rechte von Urhebern, den Fotografen, und
- die Rechte der auf den Bildern abgebildeten Personen und Sachen.
Rechtsverletzungen können in beiden Fällen zu Unterlassungserklärungen führen und im äußersten Fall hohe Nutzungsentgelte nach sich ziehen. Wir zeigen Ihnen, wie Sie sich als Makler von vornherein gegen solche Rechtsverletzungen absichern können.
Bilder von Dritten – welche Genehmigungen Sie benötigen
Das Urheberrecht erhält ein Urheber, sobald er ein künstlerisches Werk (z.B. aus den Bereichen Literatur, Tonkunst und der Bildenden Kunst) geschaffen hat. Hierunter fallen auch Fotos. Das bedeutet, Fotografen dürfen darüber verfügen, ob ihre Bilder vervielfältigt und auch online veröffentlicht werden dürfen (Verwertungsrecht). Weiters besitzen Urheber Urheberpersönlichkeitsrechte, etwa das Recht auf Nennung des Namens.
Für Makler ist das relevant, wenn sie bereits existierende Immobilienfotos für ein Inserat oder Exposé verwenden wollen. Empfehlenswert ist, dass Immobilienvermittler sich vorab eine schriftliche Genehmigung des Urhebers einholen. In einigen Fällen bekommen Makler Immobilienbilder direkt von ihrem Auftraggeber übermittelt. Auch hier gilt: Sicherheit geht vor.
Wurden diese Aufnahmen von einem früheren Eigentümer oder Mieter erstellt? Dann ist eine Haftungsfreistellung ratsam. Das bedeutet: Der Auftraggeber sichert Ihnen schriftlich zu, dass er die nötigen Bildrechte besitzt. Sollte sich der ehemalige Mieter und Urheber trotzdem beschweren, haftet dann der Auftraggeber.
| Achtung: Rechte gelten auch für Grafiken Nicht nur Bilder, sondern auch Grafiken (beispielsweise Grundrisse) müssen von Dritten rechtlich abgesegnet werden. |
Weiters sollten Sie das Recht auf Namensnennung beachten und Bilder von Dritten mit einer Quellenangabe versehen – sogar wenn es sich um Fotos von Bilderdiensten handelt.
Eigene Aufnahmen – was Makler berücksichtigen müssen
Wenn Sie selbst Immobilienfotos schießen, werden Sie automatisch zum Urheber dieser Werke und können generell frei hierüber verfügen. Jedoch sind auch die Rechte der Personen und Sachen geschützt, die auf einem Foto abgebildet sind. Das Recht am eigenen Bild (§ 78 UrhG) räumt den abgebildeten Personen beispielsweise ein, dass sie die Veröffentlichung von Fotos zu Werbezwecken anfechten können, wenn ihre Privatsphäre verletzt wird.
Wenn Makler Personen oder Immobilien fotografieren, müssen sie also ebenfalls abklären, ob dies rechtlich legitim ist:
- Personen auf Bildern: Als Makler und Urheber von Bildern müssen Sie abgebildete Personen um Erlaubnis fragen, bevor Sie diese veröffentlichen. Gehen Sie hierbei möglichst sorgfältig vor, um rechtlich abgesichert zu sein: Holen Sie sich von sämtlichen Personen eine Genehmigung ein, selbst wenn diese nicht deutlich erkennbar sind. Machen Sie idealerweise auch Nummernschilder von Fahrzeugen unkenntlich, die auf dem Foto zu sehen sind. So können Sie Beschwerden von vornherein ausschließen.
- Bilder von Immobilien: Unbewohnte Immobilien dürfen Sie in der Regel problemlos fotografieren. Es genügt üblicherweise die Zustimmung des Eigentümers. Auch bei Außenaufnahmen von bewohnten Immobilien oder Fotos von Bereichen, die für alle Mieter zugänglich sind, muss lediglich der Eigentümer grünes Licht geben. Anders gestaltet sich das bei Innenaufnahmen: Der Mieter muss erst seine Zustimmung geben, bevor Sie Fotos der Räumlichkeiten machen, auf denen auch sein Hab und Gut zu sehen ist. Jede Genehmigung sollten Sie aus Beweisgründen schriftlich einholen.
Was tun, wenn Sie selbst im Urheberrecht verletzt werden?
Sie haben eigene Immobilienfotos veröffentlicht und finden eines Ihrer Bilder auf Plattformen oder in fremden Inseraten wieder – publiziert ohne Ihre Zustimmung oder Quellenangabe? Dann sollten Sie zunächst den Betreiber der Plattform kontaktieren und ihn bitten, die Bilder zu entfernen. Wenn das nicht hilft, sollten Sie im äußersten Fall schließlich einen Anwalt einschalten.