Welche Aufgaben hat ein Immobilienmakler?

Welche Pflichten gehen mit dem Maklervertrag einher?

Der Maklervertrag spielt eine zentrale Rolle in der Beziehung zwischen Makler und Kunde. Hier werden Aufträge schriftlich festgehalten und alle Konditionen und Vereinbarungen aufgelistet. Diese drei Leistungen gehören in jeden Maklervertrag:

Der Makler gibt dem Auftraggeber Auskunft über die Vertragskonditionen, wie etwa Höhe der Provision, Nebenkosten, Art des Vertrags (Alleinvermittlungsauftrag oder schlichter Maklervertrag), Laufzeiten und Leistungsumfang. Alle mündlich getroffenen Vereinbarungen werden ohne Abweichungen schriftlich im Vertrag festgehalten.

Seit 2014 gehört auch die Widerrufsbelehrung  zu den rechtlich verbindlichen Aufgaben. aufgrund des rechtlich verpflichtend ist, ist die. Laut dem österreichischen Verbraucherrechts-Richtlinie-Umsetzungsgesetz (VRUG) müssen Makler den Vertragspartner darauf hinweisen, dass dieser innerhalb von 14 Tagen vom Maklervertrag ohne Nennung von wichtigen Gründen zurücktreten kann. Wird ein sofortiger Arbeitsbeginn vom Auftraggeber gewünscht, benötigt der Makler dafür eine schriftliche Bestätigung.

Wenn der Makler eine Doppeltätigkeit ausübt, hat er den Kunden darüber zu informieren, sofern nicht davon ausgegangen werden kann, dass diese selbstverständlich ist. Das ist etwa dann der Fall, wenn es sich um ein Maklerunternehmen handelt.

Bei Gewerbeobjekten wird eine Doppeltätigkeit vorausgesetzt. Vertritt der Makler nicht beide Parteien, muss er darauf schriftlich hinweisen.

Welche Aufgaben gehören zur Maklertätigkeit?

Mit Abschluss des Vertrags versichert der Makler dem Auftraggeber, dass er sich nach bestem Gewissen um die Vermittlung oder Suche nach einer Immobilie kümmern wird. Laut den österreichischen Standesregeln für Immobilienmakler hat er sowohl gegenüber dem Auftraggeber als auch gegenüber dem Interessenten Maklerpflichten.

Zu den Pflichten gegenüber dem Auftraggeber gehören:

• Informationspflicht: Der Makler versichert, sich möglichst detaillierte Informationen zur Immobilie einzuholen. Dazu zählen zum Beispiel Informationen zu Größe, Lage, Grundriss, Alter, Grundbuchauszug und rechtliche Besonderheiten (Wohnrechte, Wegerechte).
• Preiskalkulation: Der Makler hat gemäß den aktuellen Immobilienpreisen und unter Berücksichtigung von Angebot und Nachfrage sowie des Einheitswerts einen realistischen Preis für die Immobilie zu nennen.
• Hinweis auf Fremdfinanzierung: Wird der Interessent auf die Möglichkeit einer Fremdfinanzierung hingewiesen, dann muss er auch über die zu erwartende finanzielle Gesamtbelastung (Rückzahlungsraten, Spesen) informiert werden.
• Überprüfung der Angaben: Informationen, die der Auftraggeber nicht geben kann, müssen vom Makler recherchiert werden. Im Rahmen einer Vor-Ort-Besichtigung wird geprüft, ob die Angaben des Kunden der Realität entsprechen. Mängel und Schäden am Objekt werden mit Fotos und schriftlichen Notizen festgehalten.
• Erstellung eines Exposés und einer Beschreibung: Alle wichtigen Informationen zum Objekt werden gesammelt und auf ansprechende Weise in einem Exposé und in Annoncen präsentiert. Eventuell müssen dafür Fotoaufnahmen gemacht werden.
• Vermarktung des Objekts: Der Makler bemüht sich aktiv um die Vermittlung eines Vertragsabschlusses. Dazu gehört, das Objekt je nach Wunsch des Auftraggebers in Immobilienteilen von Zeitungen, auf der Website des Maklerbüros und diversen Online-Plattformen im Internet zu präsentieren. Im Inserat muss darauf hingewiesen werden, dass das Objekt von einem Makler stammt.
• separate Verwaltung von Geldern: Werden dem Makler Gelder anvertraut, hat er diese auf einem von seinem privaten oder geschäftlichen Konto separatem Konto einzulagern.
• Unlautere Werbung wie etwa unaufgeforderte E-Mails an mehr als 50 Kontaktadressen oder Telefonwerbung ist nicht erlaubt. Interessenten muss möglichst zeitnah die Möglichkeit gegeben werden, die Immobilie zu besichtigen. Dabei ist die Erlaubnis des Auftraggebers einzuholen.
• Verschwiegenheitspflicht: Der Makler darf ausschließlich Informationen erteilen, welche das Gebäude oder die Provision betreffen. Auskünfte über die private Situation der beiden Vertragsparteien sind nicht erlaubt.
  
  

Zu den Pflichten gegenüber den Interessenten gehören:

• Informationspflicht: Neben dem ausdrücklichen Hinweis auf die Tätigkeit als Makler und die Höhe der Provision hat der Makler ungefragt möglichst viele Informationen zum Objekt zu geben. Auch Schäden und Mängel dürfen nicht verschwiegen werden. Außerdem müssen die Voraussetzungen für eine Wohnbauförderung oder sonstige Förderungen (zum Beispiel Barrierefreiheit, Einsatz erneuerbarer Energien) mitgeteilt werden.
• Erklärung des Vertrags: Der Interessent erhält einen Vertragsentwurf ausgehändigt. Bei offenen Fragen hat der Makler die einzelnen Klauseln zu erklären. Auf besondere Aspekte wie etwa anfallende Miet- oder Kaufvertragsgebühren hat er explizit hinzuweisen.
• Falls vorhanden: Hinweis auf Doppeltätigkeit und wirtschaftliches oder persönliches Naheverhältnis zum Auftraggeber.

Welche Bestimmungen gibt es bezüglich des Honorars?

Die maximale Höhe der erlaubten Provision ist in Österreich gesetzlich geregelt, erlaubt sind folgende Provisione:

• Kaufobjekte: je nach Wert bis maximal vier Prozent
• Mietobjekte: in der Regel zwei Bruttomieten, bei gleichzeitiger Tätigkeit als Hausverwalter eine Bruttomiete, bei Untervermietung einzelner Räume eine Bruttomiete
• Pachtverhältnisse: je nach Dauer zwischen zwei und fünf Prozent
• Vermittlung von Baurechten: je nach Dauer zwischen zwei und drei Prozent
• Vermittlung von Hypothekardarlehen: maximal zwei Prozent der Darlehenssumme

Die Provision darf nicht vor der erfolgreichen Vermittlung eingehoben werden, auch Anzahlungen sind nicht erlaubt. Umgekehrt ist auch eine unentgeltliche Dienstleistung verboten.

Was passiert, wenn der Makler seinen Pflichten nicht nachkommt?

Ein Makler, der seine Pflichten nicht erfüllt, kann den Anspruch auf seine Provision verlieren und von den Berufskollegen abgemahnt werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn er falsche Informationen gibt oder Fotos bearbeitet, ohne darauf hinzuweisen.

Bei Verstößen gegen das Maklergesetz kann es außerdem zu einer Schadenersatzforderung kommen, zum Beispiel wenn die Informationspflicht nicht erfüllt wurde.