Fünf Fallen bei der Maklerprovision

1. Fehlende Angaben im Maklervertrag

Der für den Immobilienmakler wohl wichtigste Aspekt, nämlich die Höhe der Provision, muss im Vertrag unbedingt festgehalten werden. Dabei reicht es nicht aus, den Anspruch auf Provision in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu erwähnen. Makler müssen die Provision an prominenter Stelle mit Bezeichnung der vereinbarten Summe oder des vereinbarten Prozentsatzes nennen.

Auch für Zusatzleistungen, die nicht zu den klassischen Aufgaben eines Maklers gehören, müssen Honorare festgelegt werden. Dazu können zum Beispiel Home Staging, Videos oder sonstige außergewöhnliche Präsentationsformen gehören.

Anders als in Deutschland gilt in Österreich nicht das Bestellerprinzip. Dem Makler steht es folglich frei, die Provision vom Auftraggeber oder vom vermittelten Vertragspartner einzufordern. Auch eine Verteilung auf beide Parteien ist erlaubt. Allerdings müssen Sie bereits im Maklervertrag genau definieren, wer der Schuldner sein soll.

Auch die Vertragsdauer muss schriftlich festgehalten werden. Mündliche Vereinbarungen sind zwar verbindlich, in Papierform können Sie diese jedoch rechtsgültig nachweisen. Gibt es keine bestimmte Vertragsdauer, kann der Kunde jederzeit ohne Nennung von Gründen kündigen.Bei Außenaufnahmen sind ebenfalls verschiedene Details wichtig: Ist der Rasen gemäht? Stören Sträucher oder andere Objekte wie Mülltonnen den Blick?

2. Kein Hinweis auf Doppeltätigkeit

Makler zählen für gewöhnlich sowohl Verkäufer und Vermieter als auch Käufer und Mieter zu ihren Kunden. Nicht selten kommen deshalb Kauf- und Mietverträge zwischen zwei Klienten zustande. In solchen Fällen müssen Sie diese laut Maklergesetz unbedingt auf Ihre Doppeltätigkeit hinweisen.

Unterschlägt der Immobilienvermittler diese Information, kann einer der Auftraggeber das Honorar zurückfordern und sogar Schadenersatz für durch die Vermittlung entstandene Mehrkosten einfordern.

Nur wenn Sie sich sicher sein können, dass die Doppeltätigkeit den Auftraggebern bekannt ist, besteht keine Mitteilungspflicht. Allerdings ist zu empfehlen, zur Sicherheit einen solchen Hinweis in jedem Fall im Maklervertrag zu vermerken.

Eine weitere Mitteilungspflicht besteht, wenn ein familiäres oder wirtschaftliches Nahverhältnis zum Auftraggeber besteht. Auch wenn der Makler gleichzeitig der Verwalter des Objekts ist, muss er dies dem Kunden mitteilen.

3. Verzicht auf Alleinvermittlungsauftrag

Wer sich die Mühe macht, eine Immobilie verkaufsfördernd zu präsentieren und dafür zu werben, möchte natürlich dafür belohnt werden. Wird jedoch kein Alleinvermittlungsauftrag vereinbart, kann der Makler um die Provision umfallen –nämlich dann, wenn ein anderer Makler die Immobilie vermitteln konnte.

Laut österreichischem Maklergesetz erhält die Provision bei mehreren Auftragnehmern nur derjenige, der einen rechtsgültigen Vertrag erzielen konnte. Bei einem Alleinvermittlungsauftrag steht Ihnen hingegen das Honorar in jedem Fall zu, auch wenn die Immobilie durch einen anderen Makler oder privat vermittelt werden konnte.

Aber Achtung: Ein Alleinvermittlungsvertrag darf bei Mietverträgen nur für drei Monate und bei Verkäufen bis zu sechs Monate befristet sein. Ausnahmen bilden Häuser, für die keine gesetzlichen Fristen gelten.Im Schlafzimmer sollte das Bett, im Wohnzimmer die Sitzecke sichtbar sein. Dennoch steht auf dem Foto am besten stets die Architektur im Mittelpunkt  – stellen Sie daher Gegenstände, die sich später vielleicht nicht mehr in der Wohnung befinden werden, nicht zu sehr in den Fokus.

4. Fehlender Hinweis auf Widerrufsbelehrung

Seit 2014 gilt in Österreich eine Pflicht zur Widerrufsbelehrung. Das bedeutet, dass Sie Ihre Kunden schon beim ersten Kontakt darauf hinweisen müssen, dass sie innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Vertrags davon ohne Nennung von Gründen zurücktreten können. Wird diese Information nicht erteilt, gilt dies auch noch nach Ablauf der Frist als Kündigungsgrund.

Die Widerrufsbelehrung ist auch deshalb wichtig, weil nur so das Honorar für innerhalb der Frist vermittelte Vertragsunterzeichnungen garantiert ist. Wurde der Kunde nicht informiert, gilt dies als rechtswidrig und er kann trotz einer erfolgreichen Vermittlung zurücktreten.

Um sich vor solchen Szenarien zu schützen, sollten Sie sich die Widerrufsbelehrung durch den Kunden immer schriftlich bestätigen lassen. Denn ein vertraglich bestätigter Verzicht auf ein Einhalten der Widerrufsfrist ist gesetzeswidrig und wäre im Streitfall nicht gültig.

5. Falsche Angaben zum Objekt

Jeder Makler hat eine Aufklärungspflicht, und zwar nicht nur in Bezug auf die Vertragskonditionen, sondern auch bezüglich des zu vermittelnden Objekts. Für Sie als Immobilienexperte bedeutet das, dass Sie dem Kunden keine Informationen vorenthalten dürfen und Sie sich eventuell über die Angaben des Auftraggebers hinaus Erkundigungen einholen müssen. Über folgende Punkte muss Klarheit bestehen:

• Beschaffenheit des Objekts inklusive Schäden und Beeinträchtigungen
• mögliche Hindernisse durch Nachbargrundstücke
• Belastungen im Grundbuch
• Art der Bau- und Benutzungsbewilligung
• bei Gewerbeimmobilien Vorhandensein von gewerberechtlicher Genehmigung

Bei einer fehlenden Aufklärung oder gar falschen Angaben kann der Vertrag angefochten werden.