Maklervertrag richtig aufsetzen

Weshalb benötigen Makler einen Maklervertrag?

Der Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag auf Grundlage des geltenden Maklergesetzes (MaklerG). Im Wesentlichen enthält er die Zusage des Auftraggebers, dem Makler eine Vergütung zu zahlen, wenn dieser ihm nach „vertragsmäßiger, verdienstlicher“ Tätigkeit ein Immobiliengeschäft mit Dritten vermittelt (§6 MaklerG). Auftraggeber können dabei Immobilienverkäufer oder -vermieter sein, aber auch Interessenten, denen der Makler zu einer passenden Immobilie verhilft.

Für Sie als Immobilienmakler ist diese vertragliche Vereinbarung also unerlässlich, um später für Ihre erfolgreiche Arbeit entlohnt zu werden.

Welche Vertragsformen es gibt

Im Allgemeinen lassen sich zwei Varianten des Maklervertrags unterscheiden, die mit verschiedenen Vor- und Nachteilen für Makler einhergehen.

• Allgemeiner Maklervertrag: Der allgemeine oder auch schlichte Maklervertrag ist relativ unverbindlich. Sie sind als Makler nicht dazu verpflichtet, Ihrem Auftraggeber ein Geschäft zu vermitteln. Umgekehrt kann auch der Auftraggeber mit mehreren Maklern einen allgemeinen Vertrag abschließen. Sollten Sie als Makler Erfolg haben, bekommen Sie eine Provision. Andernfalls erhalten konkurrierende Makler eine Vergütung oder aber der Auftraggeber veräußert oder findet auf eigene Faust eine Immobilie – provisionsfrei ohne Maklerhilfe. Der allgemeine Maklervertrag kann jederzeit fristlos von beiden Seiten gekündigt werden.
• Alleinvermittlungsauftrag: Schließen Makler und Auftraggeber einen Alleinvermittlungsauftrag, muss der Makler tätig werden und ein Geschäft vermitteln. Ebenso darf der Auftraggeber für die vereinbarte Vertragsdauer keinen anderen Immobilienmakler beauftragen (§14 MaklerG). Ein Alleinvermittlungsauftrag ist nach dem Konsumentenschutzgesetz (§ 30 KschG) bei Käufen und Verkäufen üblicherweise auf maximal sechs Monate befristet, bei Miet- und Pachtobjekten auf drei. Jede Fristverlängerung muss ebenfalls befristet sein. Bei besonderen Immobilien, die einen höheren Vermittlungsaufwand bedeuten, können Sie auch über eine längere Frist verhandeln.

Wie kommt ein Vertrag zustande?

Alleinvermittlungsaufträge müssen nach § 31 KSchG immer schriftlich geschlossen werden, um rechtskräftig zu sein. Bei allgemeinen Maklerverträgen dagegen gibt es keine festgelegte Form. Sie können also schriftlich, mündlich oder schlüssig (z.B. durch einen Mausklick) zustande kommen. Letzteres gilt beispielsweise bei Interessenten, die über ein Online-Inserat auf Sie aufmerksam werden, Ihren Provisionssatz im Exposé nachlesen und Sie daraufhin beauftragen.

Doch auch bei schlüssigen oder mündlichen Vertragsschlüssen müssen Sie Ihren Auftraggebern eine schriftliche Bestätigung zukommen lassen.

Welche Eckpunkte zeichnen den Kontrakt aus?

Bereits vor Abschluss des Vertrags sollten Sie Ihren Kunden ein Hinweisblatt mit folgenden Inhalten übermitteln:

• Nachweis über Ihre Tätigkeit als Makler
• Auflistung sämtlicher voraussichtlicher Kosten und Nebenkosten (z.B. Grunderwerbssteuer)
• Höhe der Vermittlungsprovision in Prozent
• ggf. Hinweis auf ein Naheverhältnis oder die Tätigkeit als Doppelmakler

Weiters sollten Sie folgende Aspekte vertraglich festhalten:

• Informationen über Vertragspartner: Name und Anschriften des Maklers, Name, Anschrift sowie Rolle des Auftraggebers (zB. Verkäufer, Vermieter oder Interessent)
  
  
• Informationen zum Auftragsobjekt: Adresse des zu veräußernden Vermittlungsobjekts, Verhandlungsbasis des Kaufpreises oder Mietzinses
  
  
• Auftragsart: Aus dem Vertrag sollte hervorgehen, ob es sich um einen allgemeinen Maklervertrag oder einen Alleinvermittlungsauftrag handelt
  
  
• Geltungsdauer: Je nach Vertragsart sollten Makler im Vertrag die Geltungsdauer festhalten und angeben, ob die Vereinbarung unbefristet gilt oder auf drei oder sechs Monate befristet ist
  
  
• Energieausweis: Weil die Kennwerte Heizwärmebedarf (HWB) und Gesamt-Energie-Effizienz-Faktor (fGEE) bei Inseraten Pflichtangaben sind, sollten sich Makler vertraglich zusichern, dass der Abgeber ihnen rechtzeitig einen gültigen Energieausweis aushändigt (idealerweise spätestens nach Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist)
  
  
• Wechselseitige Unterstützungs- und Informationspflicht (§ 3 MaklerG): Makler und Auftraggeber müssen sich per Gesetz auf eine wechselseitige Unterstützungs- und Informationspflicht verständigen. Dabei verpflichtet sich einerseits der Makler dazu, nach Kräften für den Auftraggeber tätig zu sein und ihm alle relevanten Entwicklungen hinsichtlich des Vermittlungsauftrags zu übermitteln. Andererseits sichert der Auftraggeber dem Makler darin folgendes Verhalten zu:
  
  Er unterstützt den Makler und gibt unverzüglich alle Informationen weiter, die seine Maklertätigkeit betreffen – beispielsweise Änderungen hinsichtlich seiner Verkaufs- oder Vermietungsabsicht.
  Er gibt keine mitgeteilten Geschäftsangelegenheiten weiter.
  
  
• Besondere Provisionsvereinbarung (§ 15 MaklerG): Neben der allgemeinen Provisionsvereinbarung, die dem Makler einen festgelegten Verdienst nach erfolgreicher Arbeit zusichert, sollten Immobilienvermittler auch eine besondere Provisionsvereinbarung in den Vertrag aufnehmen. Damit sichern sie ihren vereinbarten Verdienst gemäß dem Maklergesetz auch bei ausbleibendem Vermittlungserfolg ab. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn das Geschäft nicht abgeschlossen werden kann, weil ein gesetzliches Vorkaufs-, Wiederverkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.
  
  
• Rücktritts- und Widerrufsbelehrung (§ 11 FAGG): Kunden können laut Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) Maklerverträge nach Unterzeichnung binnen 14 Tagen kündigen, wenn diese außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurden, also beispielsweise mündlich vor Ort beim Kunden oder schlüssig über das Internet. Makler sind verpflichtet, den Auftraggeber über dieses Widerrufsrecht schriftlich aufzuklären und können dies über ein gesondertes Dokument oder im Rahmen des Vertrags tun. Sie bieten den Abgebern und Interessenten dabei typischerweise an, bereits vor Ablauf der Frist mit der Vermittlungsarbeit zu beginnen. Willigt der Auftraggeber ein und erfüllt der Makler vor Ablauf der Frist seine Vermittlungsleistung, erlöscht damit gleichzeitig die Widerrufsfrist. Wenn der Makler die Widerrufsbelehrung unterschlägt, verlängert sie sich dagegen auf ein Jahr und 14 Tage.
  
  
• Unterschriften der Vertragspartner: Der Vertrag wird von Makler und Auftraggeber unterzeichnet.

Mustervorlagen von Maklerverträgen

Die Wirtschaftskammer Wien bietet Maklern kostenlos Musterverträge und sonstige geschäftsrelevante Formulare an. Diese können Sie herunterladen und verwenden oder zur Orientierung nutzen, um einen individuellen Vertrag aufzusetzen.

Häufige Fragen zum Maklervertrag

• Wann ist der Vertrag erfüllt und die Provisionszahlung fällig?
  
  Für eine Provisionszahlung müssen Sie eine „vertragsmäßige, verdienstliche Tätigkeit“ erbringen. Je nach vertraglicher Vereinbarung kann das bereits der Fall sein, wenn Sie dem Auftraggeber die notwendigen Informationen verschaffen, damit er in die Verhandlungen über einen Kauf- oder Mietvertrag treten kann. Dem Abgeber müssen Sie also mindestens einen bisher unbekannten Interessenten nennen. Auf Interessentenseite kann bereits die Bekanntgabe eines Objektes genügen. Die Provision können Sie dann ab der rechtmäßigen Vermietung oder Verkauf des Objekts einfordern. Auf Vorschüsse oder Anzahlung haben Sie deshalb keinen Anspruch.
  
  
• Wann entfällt der Provisionsanspruch trotz Vertrag?
  
  Wenn der Makler wesentliche Vertragspflichten verletzt, kann der Auftraggeber eine Provisionsminderung verlangen. Der Provisionsanspruch des Maklers kann aus unterschiedlichen Gründen jedoch auch komplett entfallen, unter anderem, wenn
  
  der Vertrag einvernehmlich aufgelöst wird,
  der Auftraggeber von einem zulässigen Rücktrittsrecht Gebrauch macht,
  der Makler selbst zu einem Vertragspartner wird oder
  der Makler ein sonstiges familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis zu einem vermittelten Dritten hat und er seinen Auftraggeber nicht darauf hinweist.
  
  
• Wer erhält die Provision, wenn bei einer Objektvermittlung zwei Makler tätig waren?
  
  Der Auftraggeber muss nur einmal Provision zahlen. Wenn im Rahmen von allgemeinen Maklerverträgen mehrere Makler für einen Auftraggeber tätig waren, bekommt also nur derjenige die Provision, dessen Tätigkeit eindeutig überwiegt. Wenn sich das nicht nachweisen lässt, wird die Provision zu gleichen Teilen an die beteiligten Makler ausgezahlt.