Wie Sie als Makler Grundstücke erfolgreich vermitteln
Grundstück vermieten oder verpachten
Grundstücke zu vermieten oder zu verpachten ist eine Herausforderung für jeden Makler – anders als bei Wohnungen oder Häusern gibt es für unbebaute Grundstücke in der Regel vor allem Kaufinteressenten, eine Vermietung ist eher ungewöhnlich. Umso überzeugender müssen Sie die Vorzüge von Miet- und Pachtverträgen sowie die Einzigartigkeit des Grundstücks hervorheben. Wir zeigen Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie schnell neue Mieter oder Pächter finden.
Was wird von Ihnen als Makler erwartet?
Genau wie bei der Vermittlung einer Immobilie erwartet Ihr Auftraggeber von Ihnen, dass Sie das Objekt möglichst innerhalb kurzer Zeit vermitteln können. Gleichzeitig nehmen Sie eine Informationsfunktion ein, indem Sie den Auftraggeber über marktübliche Preise aufklären und den Grundstückswert professionell einschätzen.
Interessenten an einem Miet- oder Pachtvertrag erwarten, dass Sie genauestens über das Objekt Bescheid wissen und ihnen detaillierte Informationen zum Grundstück liefern.
Beide Parteien verlassen sich darauf, dass Sie einen rechtskonformen Vertrag erstellen.
Teil 1: Vor Beginn der Vermittlungstätigkeit – klare Verhältnisse schaffen
1. Informationen beim Eigentümer einholen
Um die Fragen potentieller Mieter oder Pächter zufriedenstellend beantworten zu können, müssen Sie möglichst viele Informationen über das Grundstück vom Auftraggeber einholen. Eventuell ist es auch notwendig, weitere Nachforschungen anzustellen. Folgende Informationen sollten mindestens vorliegen:
- Größe des Grundstücks
- Lage
- Grenzziehung
- Widmung
- Grundbuchauszug
- Bodenbeschaffenheit
Die Widmung ist eine der wichtigsten Informationen für Makler. Je nachdem, ob es sich um Bauland, Verkehrsflächen oder Grünland handelt, können unterschiedliche Zielgruppen angesprochen werden. Beim Bauland ist wiederum relevant, um welche Art von Nutzfläche es sich handelt. Man unterscheidet zwischen:
- Wohngebiet
- Kerngebiet
- Agrargebiet
- Industriegebiet
- Betriebsgebiet
- Gebiet für erhaltenswerte Ortsstrukturen
- Sondergebiet
2. Maklervertrag aufsetzen
Einer der für Makler wohl wichtigsten Schritte, bevor mit der eigentlichen Arbeit begonnen wird, ist das Aufsetzen und Unterzeichnen des Maklervertrags. Hier sollten Sie unter anderem klären, wer das Honorar bezahlen muss und wie hoch es ist.
| Tipp: Sichern Sie sich Ihr Honorar durch einen Alleinvermittlungsauftrag. Sollte das Grundstück binnen des befristeten Auftrags vom Auftraggeber selbst oder einem anderen Makler vermittelt worden sein, steht Ihnen dann trotzdem Ihr Honorar zu. |
3. Grundstück analysieren
Spätestens nach Vertragsunterzeichnung sollten Sie sich selbst vor Ort ein Bild vom Grundstück machen und den Wert analysieren. Im Zentrum steht dabei der Nutzungszweck. Will zum Beispiel eine Privatperson einen Garten errichten, stehen ein nährstoffhaltiger Boden, ein gepflegter Eindruck und das Vorhandensein eines Wasseranschlusses im Vordergrund.
Soll das Grundstück hingegen nur als Stellplatz oder Lagerfläche dienen, sind Verkehrsanbindungen und freie Flächen ohne Bäume für den Mieter oder Pächter interessant.
4. Preise und Preisspanne festlegen
Unter Berücksichtigung des Zustandes und der Lage des Grundstücks legen Sie nun die mögliche Höhe der Miete oder Pacht fest. Hierzu ist es notwendig, Vergleiche zu ähnlichen auf dem Markt angebotenen Objekten anzustellen, die Nachfrage zu analysieren und regional übliche Preise zu ermitteln.
Sobald Sie den erzielbaren Preis ermittelt haben, müssen Sie den Vermieter oder Verpächter darüber informieren und klären, wie weit er im Falle von Preisverhandlungen nachgeben würde.
5. Überzeugendes Exposé erstellen
Auch das einfachste Grundstück will gut präsentiert werden. Neben den üblichen Angaben zu Größe, Lage und Preis sollte das Exposé Auszüge aus dem Lage- und Widmungsplan sowie aussagekräftige Fotos aus verschiedenen Perspektiven enthalten. Sehr zu empfehlen sind Aufnahmen mit Drohnen, da die Vogelperspektive auch Aufschluss über die angrenzenden Grundstücke gibt.
Teil 2: Einen Mieter oder Pächter finden
1. Verschiedene Kanäle zur Vermittlung nutzen
Je nachdem, um welche Art von Grundstück es sich handelt, können unterschiedliche Plattformen für die Vermittlung geeignet sein. Branchen- oder interessentenrelevante Internetportale sollten auf jeden Fall dazugehören, aber auch Aushänge in den zuständigen Gemeindeämtern können zielführend sein.
Auch sollten Sie nicht auf Zeitungsannoncen verzichten. Bei zu Wohnzwecken angebotenen Grundstücken sind regionale Zeitungen ausreichend, bei Gewerbe- und Industrieflächen kann österreichweit in Branchenzeitschriften geschaltet werden.
2. Den Kontakt zu Interessenten suchen
Wer Erfolg haben will, muss schnell sein. Haben sich Interessenten bei Ihnen gemeldet, gilt es, den potentiellen Kunden zeitnah zurückrufen. Auch auf Suchanfragen im Internet können Makler reagieren, sie sollten dann aber bereits bei der ersten Kontaktaufnahme auf ihre Maklertätigkeit hinweisen.
3. Besichtigungen durchführen
Wie bei Immobilien möchten sich Mieter und Pächter auch bei Grundstücken selbst vom Zustand des Grundstücks überzeugen. Hier haben Makler die Möglichkeit, die Vorzüge des Objekts hervorzuheben und erste Vertragsverhandlungen zu führen. Außerdem bekommen sie einen ersten Eindruck vom Interessenten und können sich für den Auftraggeber relevante Informationen einholen.
4. Überzeugungsarbeit leisten
Einen Mieter oder Pächter für ein Grundstück zu finden, wenn der Interessent eine Fläche zum Bauen sucht, ist eine besondere Herausforderung. Umso stärker müssen Vermittler ihre Kunden von den Vorteilen überzeugen. Die wichtigsten sind:
| Vermietung | Verpachtung |
| + günstiger als Kauf | + günstiger als Kauf |
| + für die Finanzierung muss kein Kredit aufgenommen werden | + für die Finanzierung muss kein Kredit aufgenommen werden |
| + sehr guter Kündigungsschutz | + für gewöhnlich sehr lange Vertragslaufzeiten |
| + kurze Kündigungsfristen möglich, daher bleibt der Mieter sehr flexibel | + bei Kündigung lange Kündigungsfristen |
| + Vermieter hat Erhaltungs- und Verbesserungspflicht | + Pachtverträge können individuell gestaltet werden |
Teil 3: Einleiten der Vertragsunterzeichnung
1. Auswahl und Prüfung von Mieter oder Pächter
Der Vermieter oder Verpächter erwartet vom Makler, dass dieser den am besten geeigneten Vertragspartner für ihn auswählt. Deshalb muss der Makler relevante Informationen über den Interessenten in Erfahrung bringen. Neben dem persönlichen Eindruck und ersten allgemeinen Auskünften, die er während der Grundstücksbesichtigung eingeholt hat, muss er sich unbedingt beim Kreditschutzverband (KSV) über die Bonität des Kunden informieren.
2. Vertragsentwurf vorlegen
Konnte dem Interessenten eine gute Bonität und Zahlungswilligkeit nachgewiesen werden, wird ein Mietangebot oder der endgültige Vertrag mit allen vereinbarten Konditionen erstellt und beiden Vertragspartnern vorgelegt.
Verpflichtende Bestandteile des Vertrags sind:
- Definition des Grundstücks
- Nennung der Vertragspartner
- Nennung der Vertragsart (Mietvertrag oder Pachtvertrag)
- Laufzeit
- Kündigungsfristen
- Höhe der Miete oder Pacht
- erlaubte Nutzung
- sonstige Konditionen (zum Beispiel Instandhaltungsplicht, Pflichten des Pächters oder Mieters, Kündigungsgründe)
3. Rücksprache mit den Vertragspartnern halten
Sollte es von einer der beiden Parteien noch Beanstandungen geben, müssen Sie mit der anderen Seite Rücksprache halten und gegebenenfalls den Vertrag ändern.
Teil 4: Vertrag abschließen
1. Vertrag unterzeichnen lassen
Konnte eine gegenseitige Vereinbarung erzielt werden, wird die letzte Fassung des Vertrages den beiden Parteien zugeschickt. Nach der Unterzeichnung des Miet- oder Pachtvertrags ist die Arbeit des Maklers getan.
2. Provision einfordern
Jetzt können Sie die Provision vom Schuldner einfordern, und zwar auch, wenn eine der Vertragsparteien vom Miet- oder Pachtvertrag zurücktritt. Für den Makler ist nur relevant, dass er ein rechtswirksames Geschäft zustande bringen konnte.