Den passenden Käufer oder Mieter finden

So treffen Sie die richtige Auswahl

Insbesondere wenn sie die Immobilie selbst gebaut haben, liegt sie vielen Verkäufern sehr am Herzen – sie wollen das Objekt deshalb in guten Händen wissen. Somit gehört es zu den Aufgaben eines Maklers, einen Käufer zu finden, der den Vorstellungen des Verkäufers entspricht. Das gilt ganz besonders auch bei Mietwohnungen.

Wie können Makler bereits mit der Annonce eine Vorauswahl treffen?

Immobilienangebote ziehen häufig einen großen Kreis an Interessenten an. Doch entsprechen häufig nur wenige von ihnen den Vorstellungen des Verkäufers. Je detaillierter die Angaben im Inserat sind, desto besser ist die Vorauswahl. Wenn Sie zum Beispiel den Kaufpreis nennen, werden jene Suchenden sich nicht melden, denen dieser zu hoch ist.

Auch Hinweise wie „besonders geeignet für Familien“, „WG-tauglich“ oder „Nichtraucherwohnung“ sind erlaubt. Diskriminierende Formulierungen, die zum Beispiel die Religion oder Herkunft betreffen, sind hingegen verboten.

Welche Informationen darf ein Makler einholen?

Kommt es zum direkten Gespräch zwischen Makler und Interessent, sind grundsätzlich nur Fragen erlaubt, welche für den Kauf oder die Miete direkt relevant sind. Der Makler darf bei folgenden Punkten nachhaken:

  • bei Paaren oder gemeinsamen Interessenten: wer der Käufer oder Hauptmieter sein soll,
  • wie die Immobilie genutzt werden soll,
  • welches Arbeitsverhältnis besteht oder auch
  • ob ein geregeltes Einkommen vorhanden ist.

Vor allem bei Mietwohnungen mit vielen Bewerbern ist es üblich, den Interessenten eine Art Bewerbungsformular ausfüllen zu lassen. Auch das Verlangen einer Selbstauskunft vom KSV ist erlaubt. Der potentielle Mieter oder Käufer kann das zwar ablehnen, doch im Interesse des Auftraggebers ist dann eher davon abzuraten, einen Vertrag anzustreben. Wer nichts zu verbergen hat, wird kein Problem damit haben, eine Selbstauskunft zu erteilen.

Welche Grenzen gibt es bei der Recherche?

Ein Makler muss sich bei Nachforschungen über einen Käufer oder Mieter an geltendes Recht halten. So sind Fragen, welche die Persönlichkeitsrechte verletzten könnten, verboten. Informationen über eine mögliche Familienplanung, Religion, Herkunft, Krankheiten, Vorstrafen, politische Gesinnung oder auch Hobbies sind aufgrund des österreichischen Gleichbehandlungsgesetzes nicht zulässig.

Über die Selbstauskunft und einen Einkommens- und Identitätsnachweis hinausreichende Dokumente, wie etwa ein Staatsbürgerschaftsnachweis, dürfen nicht angefordert werden.

Einige persönliche Fragen werden sich bei einem lockeren Gespräch im Rahmen der Immobilienbesichtigung ohnehin von selbst beantworten, zum Beispiel wenn der Interessent anmerkt, dass er eine größere Wohnung braucht, weil bald Nachwuchs ansteht. Alle dabei gewonnen Informationen sind bei der Entscheidung für oder gegen einen Interessenten zu berücksichtigen und gegebenenfalls auch dem Auftraggeber mitzuteilen.

Wird eine persönliche Frage gestellt, dann kann der Interessent die Antwort verweigern. Allerdings ist es auch möglich, dass er eine falsche Aussage macht. Das wäre dann kein hinreichender Grund, um einen Vertrag nachträglich zu kündigen. Hier ist der österreichische Mieterschutz deutlich stärker als der Schutz des Vermieters.

Nur wenn der Interessent Falschangaben zum Einkommen oder Mietschulden verschweigt, kann der Vertrag nachträglich aus diesem Grund gekündigt werden. Solche Fehlinformationen gelten als arglistige Täuschung, weshalb der Vermieter oder Verkäufer den Vertrag juristisch anfechten kann.

Tipp: Wer viele Besichtigungen durchführt, kann den Überblick verlieren. Es bietet sich an, während oder direkt nach der Besichtigung Notizen zu machen. Welche Fragen wurden gestellt und welchen Eindruck hat der potentielle Vertragspartner gemacht?

Wie kann geprüft werden, ob der Interessent zahlungsfähig ist?

Sowohl für Verkäufer als auch für Vermieter ist die Zahlungsfähigkeit und Verlässlichkeit des Vertragspartners der wohl wichtigste Aspekt bei der Entscheidungsfindung. Es gehört zu den Aufgaben des Maklers, seine Kunden vor Mietnomaden zu schützen und einen möglichst reibungslosen Verkauf zu ermöglichen.

Deshalb ist unbedingt die Bonität des Interessenten zu prüfen, und zwar zusätzlich zur Selbstauskunft, falls diese erteilt wurde. Eine Bonitätsprüfung kann beim KSV beantragt werden. Sie gibt neben der Zahlungsfähigkeit auch Auskunft über die Zahlungsmoral und eventuelle Mietschulden, Insolvenzen und die Wahrscheinlichkeit von Zahlungsauffälligkeiten.

Die Daten sind absolut vertraulich zu behandeln, weder der Makler noch der Verkäufer oder Vermieter darf sie an Dritte weitergeben.

Wann kann eine Entscheidung getroffen werden?

Sofern es mehrere Interessenten gibt, werden diese anhand der vorhandenen Daten und unter Berücksichtigung der Wünsche des Immobilienanbieters miteinander verglichen. Sollten dann noch mehrere Personen infrage kommen, wird Rücksprache mit dem Auftraggeber gehalten.

Wurde ein passender Interessent gefunden, kann der Makler das rechtswirksame Geschäft abschließen. Damit gilt seine Aufgabe als erfüllt und er hat Anspruch auf die Provision.

Tipp: Als Makler ist es Ihre erklärte Aufgabe, ein Objekt im Interesse des Auftraggebers zu vermitteln. Deshalb darf die in Aussicht gestellte Provision nicht dazu verleiten, den Interessenten in ein besseres Licht zu stellen. Verletzen Makler ihre Sorgfaltspflicht in dieser Hinsicht, kann das eine Kürzung des Honorars, in jedem Fall aber die Schädigung seines Rufs bedeuten.