Leitfaden für die Immobilienvermietung

Ihre Aufgaben als Makler

Mithilfe gezielter Marketingstrategien und Ihres Knowhows kümmern Sie sich darum, dass die Immobilie an geeignete Mieter vermittelt wird. Zu diesem Zweck schalten Sie Inserate, verwalten die Interessentenanfragen, führen Besichtigungen durch und sorgen schließlich für einen Abschluss des Mietvertrages. Dabei handeln Sie sowohl im Interesse des Vermieters als auch in dem des angehenden Mieters. Ein erfolgreicher Abschluss ist natürlich auch in Ihrem Interesse: Sie erhalten dadurch Ihre Provision.

Teil 1: Informationen einholen und Voraussetzungen schaffen

1.     Vorgespräch mit dem Eigentümer

Sinnvoll ist es, wenn Sie in einem Vorgespräch mit dem Eigentümer abklären, welche Mieter für ihn infrage kommen. Insbesondere bei Objekten mit mehreren Wohneinheiten wünschen sich Eigentümer oftmals Mieter, die in die bestehende Hausgemeinschaft passen. Zudem sollte geklärt werden, ob Haustiere gestattet sind oder ob Raucher als Mieter in in Betracht kommen. Anhand dieser Informationen kann die Vermarktung des Objektes auf eine bestimmte Zielgruppe ausgerichtet werden.

2.     Maklervertrag aufsetzen

Sind alle Details geklärt, setzen Sie einen Maklervertrag in schriftlicher Form nach den Vorgaben des österreichischen Maklergesetzes auf. Er muss Name und Anschrift beider Vertragspartner, Nennung der Tätigkeit des Maklers und eine genaue Aufschlüsselung der Kosten enthalten.

3.     Immobilie analysieren und Mietpreis ermitteln

Verschaffen Sie sich ein direktes Bild der Immobilie, um auf Basis dessen gemeinsam mit dem Eigentümer einen realistischen Mietzins zu ermitteln. Hierbei findet das Mietrechtsgesetz (MRG) Anwendung, laut dem die Miete angemessen sein muss. Größe, Art, Zustand, Ausstattung und Lage werden dabei als Maßstäbe herangezogen. Angemessen ist eine Miete, wenn sie sich am ortsüblichen Mietzins orientiert – eine hochwertige Ausstattung, eine großzügige Terrasse oder eine begehrte Lage erlauben eine überdurchschnittliche Miethöhe. Zudem können vergleichbare Objekte zur Preisermittlung herangezogen werden. In jedem Fall sollte bei der Festlegung der Miethöhe ein guter Kompromiss gefunden werden. Für den Eigentümer stehen finanzielle Aspekte im Vordergrund, potentielle Mieter sollen aber nicht durch eine überzogene Miete abgeschreckt werden.

Sinnvoll ist es, neben dem Mietzins bereits die Nebenkosten zu errechnen. Nehmen Sie diese Informationen in das Exposé oder Inserat auf, können Interessenten auf den ersten Blick die monatliche finanzielle Belastung abschätzen. Hierfür kann die letzte Nebenkostenabrechnung herangezogen werden.

4. Überzeugendes Exposé zusammenstellen

Ein aussagekräftiges Exposé steigert Ihren Vermittlungserfolg, daher sollten Sie es sorgfältig mit allen notwendigen Informationen zur Immobilie füllen:

• Überschrift: Kurz, knackig und aussagekräftig sollte sie sein, damit Sie Aufmerksamkeit wecken
• Immobilienbeschreibung: Erläutern Sie sachlich alle wichtigen Informationen zum Objekt, wie Baujahr, Größe, Zustand und Lage. Ebenso wichtig für Interessenten sind natürlich Miet- und Nebenkosten.
• Bilder: Mit aussagekräftigen Bildern schaffen Sie überzeugende Argumente. Dafür sollten die Räume sauber und aufgeräumt und die Lichtbedingungen optimal sein. Es kann sich lohnen, einen professionellen Fotografen zu engagieren, der die Immobilie ins rechte Licht rückt. Ein Grundriss sollte ebenfalls nicht fehlen.
• Energieausweis: Laut Gesetz sind Sie dazu verpflichtet, die Daten aus dem Energieausweis im Exposé anzugeben.
• Maklertätigkeit: Aus der Anzeige muss Ihre Maklertätigkeit deutlich hervorgehen.

Teil 2: Den idealen Mieter finden

1.     Inserate aufgeben

Steht das Exposé, geht es an die Vermarktung der Immobilie – dafür sollten Sie so viele Kanäle wie möglich nutzen:

• Immobilien- und Kleinanzeigenportale
• Ihre eigene Webseite
• Annoncen in Zeitungen und Anzeigenblättern
• Verkaufsschild am Haus
• Berufliche Kontakte

2.     Schnell reagieren

Wenn die ersten Anfragen eintreffen, sollten Sie schnell reagieren und antworten. Beantworten Sie Rückfragen zeitnah und vereinbaren Sie mit den Interessenten Besichtigungstermine. Dokumentieren Sie dabei alle Anfragen und halten Sie den Eigentümer stets auf dem aktuellen Stand.

3.     Besichtigungen durchführen

Bei den Besichtigungsterminen müssen Sie nun Ihr kaufmännisches Talent unter Beweis stellen und die Interessenten von den Vorzügen des Objektes überzeugen. Präsentieren Sie sich als kompetenter Ansprechpartner, indem Sie sich auf mögliche Rückfragen vorbereiten und alle nötigen Unterlagen wie etwa den Grundriss oder die Nebenkostenabrechnung bereithalten.

Wichtig ist auch, dass die Immobilie selbst überzeugt – hier sollte alles ordentlich und sauber sein. Insbesondere bei hochpreisigen Objekten im Luxussegment kann es sich lohnen, die leere Wohnung zu möblieren und mit Lichtquellen auszustatten. Interessenten erhalten so einen visuellen Eindruck davon, wie die Immobilie aussehen könnte, wenn sie selbst dort wohnen.

Natürlich sollten Sie auch die Interessenten selbst genau unter die Lupe nehmen. Ein gutes Einschätzungsvermögen hilft Ihnen, die angehenden Mieter in die vom Vermieter gewünschte Zielgruppe einzuordnen.

4.     Potentielle Mieter auswählen und prüfen

Aus den Interessenten stellen Sie eine Auswahl an passenden Mietern zusammen, die Sie dem Eigentümer empfehlen. Hierfür sollten Sie vorab Auskünfte über die Favoriten einholen, insbesondere die finanziellen Verhältnisse stellen ein wichtiges Kriterium dar. Dafür können Sie folgende Maßnahmen anwenden:

• Mieterselbstauskunft: Hierbei handelt es sich um einen Fragebogen, den der Interessent selbst ausfüllt. Sie können sich diesen bereits bei der Besichtigung ausfüllen lassen, und erhalten so Informationen zu Beruf, Einkommen und persönlichen Daten der potenziellen Bewohner der Wohnung. Fragen zu Religion und sexueller Orientierung sind hier unzulässig.
• Bonitätsprüfung: Um die Bonität des Mieters zu überprüfen, können Sie sich Gehaltsnachweise der letzten Monate vorlegen lassen.
• Mietschuldenfreiheit: Der vorherige Vermieter des Interessenten kann in schriftlicher Form bestätigen, dass dieser stets seinen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen ist und keine Mietrückstände bestehen.
• Bürgschaft: Nicht immer handelt es sich bei dem Mieter um eine einkommensstarke Person, so beispielsweise bei Studenten. In diesem Fall besteht die Möglichkeit, sich über eine Bürgschaft finanziell abzusichern. Vom Bürgen sollten Sie sich dann entsprechende Einkommensnachweise vorlegen lassen.

5.     Mietvertrag abschließen und Wohnung übergeben

Ist die Entscheidung für einen Mieter gefallen, bereiten Sie die Vertragsunterlagen vor. Der Vertrag muss dann von beiden Parteien unterzeichnet werden. Im besten Fall verbinden Sie diesen Termin direkt mit der Wohnungs- und Schlüsselübergabe. Bereiten Sie hierfür ein Übergabeprotokoll vor und arbeiten Sie die Punkte darauf nach und nach gemeinsam mit Mieter und Vermieter ab. Im Anschluss an den Termin übermitteln Sie dem Eigentümer und dem neuen Bewohner der Immobilie jeweils eine Kopie des Protokolls.

Wirken Sie außerdem darauf hin, dass zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe bereits die Kaution und die erste Monatsmiete bezahlt sind. Im besten Fall haben Sie durch Ihr kaufmännisches Geschick bereits Ihre Maklerprovision erhalten – damit ist die Vermittlung dann erfolgreich abgeschlossen!