Drei Gewerbeobjekte - Ein Fest für Investoren!

Ein über viele Jahrzehnte im Familienbesitz gehaltenes Paket von drei Gewerbeliegenschaften in Zistersdorf kommt nun wegen des Ablebens des 87-jährigen Familienpatriarchen durch die Erben zum Verkauf.

Verkäuferseitig präferiert ist ein Paketverkauf, wobei auch ein Einzelverkauf der grundbücherlich eigenständigen Liegenschaften optional möglich ist.

Neben einem Asset-Deal gibt es auch die Möglichkeit eines Share-Deals, da alle drei Liegenschaften im Eigentum einer GmbH stehen, deren einziger Geschäftszweck der Besitz und die Verwaltung dieses Immobilienvermögens ist.

Die Stadtgemeinde Zistersdorf mit ca. 5.500 Einwohnern liegt im Bezirk Gänserndorf im niederösterreichischen Weinviertel.

Der in malerisch hügeliger Umgebung befindliche Ort mit gut erhaltenem historischen Stadtkern verfügt über eine ausgezeichnete Infrastruktur (Kindergärten, Schulen, Supermärkte, Ärzte...).

Die Bundeshauptstadt Wien ist mit dem Pkw in ca. 30 Minuten Fahrzeit erreichbar. Der öffentliche Personennahverkehr wird über ein engmaschiges Regionalbusnetz gewährleistet. So fährt z.B. die Autobuslinie 505 in ca. 70 Minuten von Zistersdorf nach Wien Floridsdorf.

Die drei zu verkaufenden Liegenschaften befinden sich in prominenter Ortskernlage und präsentieren sich alle in einem augenscheinlich penibel gepflegten, hervorragenden Erhaltungszustand. Im Laufe der Jahre wurden immer wieder Renovierungen und technische Adaptionen vorgenommen.

In einer Liegenschaft hat der Verstorbene selber gewohnt und diese von ihm bewohnten bzw. genutzten Räumlichkeiten sind somit aktuell leerstehend und auch bewusst noch nicht neu vermietet worden, um hier einem neuen Eigentümer die größtmögliche Nutzungsflexibilität zu gewähren. Diese aktuellen Leerflächen sind ohne größeren finanziellen Aufwand sofort vermietbar und bilden neben einigen anderen Möglichkeiten ein bisher noch nicht in der Zinsliste abgebildetes Optimierungspotenzial.

Bei den Liegenschaften handelt es sich um:

1. "Ärztehaus" (Kaiserstraße 10, 2225 Zistersdorf) 
   Hauptgebäude:   1.468 m² Nutzfläche / Baujahr 1979, große Apotheke mit Kosmetiksalon im EG, 6 Fachärzte (Zahnärztin, Kinderärztin, Internist, Urologe, Neurologin, Psychotherapeutin sowie eine Anwaltskanzlei und eine Wohnung in den Regelgeschossen. Im Untergeschoss 2 Garagen für insgesamt bis zu 7 Pkw und zusätzliche Abstellräumlichkeiten.
   Nebengebäude:   460 m² Nutzfläche / Baujahr 1985 / oben eine Garage mit 273 m² für bis zu 9 Pkw + 3 Pkw-Abstellplätze vor dem Nebengebäude / unten eine Garage mit ca. 187 m² und Parkmöglichkeiten für bis zu 7 Pkw.
   Aktueller Nettomietzins / Jahr:   ca. € 145.000,- 
   KAUFPREIS:   € 2.100.000,- 
   
   


2. "Wohnhaus in Massivbauweise mit großem Parkplatz" (Kaiserstraße 9, 2225 Zistersdorf)
   Wohngebäude bestehend aus 3 Wohneinheiten, 273 m² Wohnnutzfläche, 1 Terrasse 38 m², 2 Gärten insgesamt 94 m², teilunterkellert, Baujahr 2011, 7 Carports und 13 Pkw-Abstellplätzen im Freien,
   3 Carports sind den 3 Wohnungen zugeordnet, die restlichen 4 Carports und 12 Pkw-Abstellplätze werden bisher gratis von der gegenüberliegenden Apotheke/Ärztehaus genutzt.
   Aktueller Nettomietzins / Jahr:   ca. € 28.000,-
   KAUFPREIS:   € 700.000,- 
   
   


3. "Zinshaus mit Geschäftslokal/Büros/Wohnungen/Werkstatt/Doppelgarage" (Dreifaltigkeitsgasse 2,4 + Hauptstr. 14, 2225 Zistersdorf)
   986 m² Nutzfläche / Baujahr ca. 1889.
   Der Verstorbene hat hier selbst in einer großen Wohnung gelebt und im selben Haus Büroflächen sowie Wohnungen für den Eigenbedarf bzw. für Hausangestellte genutzt. Ein Geschäftslokal und zwei weitere Wohnungen sind fremdvermietet.
   Aktueller Nettomietzins / Jahr (bei aktuellem Leerstand):   ca. € 35.000,-
   (Anmerkung: Bei Vermietung des Leerstandes wäre eine sofortige Verdoppelung dieses Jahresnettomietzinses möglich.)
   KAUFPREIS:   € 1.000.000,-

Der aktuelle jährliche Gesamt-Nettomietzins beträgt somit ca. € 208.000,-.

Gesamtkaufpreis bei Asset-Deal:   € 3.800.000,- (eine MwSt. wird nicht verrechnet)

Gesamtkaufpreis bei Share-Deal:   € 3.500.000,- (eine MwSt. wird nicht verrechnet)

Das würde beim Paketkaufpreis (Share-Deal) ungefähr einer Rendite von knapp 6% entsprechen.

Werden die mit relativ geringem finanziellen Aufwand erschließbaren Optimierungspotenziale ausgenutzt (vor allem Vermietung des aktuellen Leerstandes bzw. der bisher gratis zur Verfügung gestellten Pkw-Abstellplätze und Carports), könnte der jährliche Nettomietzins wahrscheinlich um ca. € 47.000,- gesteigert werden, womit der jährlichen Nettomietzins gesamt bei ca. € 255.000,- liegen würde. Das entspräche dann beim Paketkauf in der Share-Deal-Variante einer Rendite von mehr als 7%.

Die aktuellen Grundbuchauszüge der Liegenschaften sowie eine entsprechende Zinsliste werden separat übermittelt.

Zu jeder der drei Liegenschaften sind noch detailliertere Einzelexposes vorhanden, die auf Anfrage gerne übermittelt werden können.

Eine Sofortübernahme ist möglich.

Anmerkung:   Der Verstorbene hatte die Hausverwaltung der drei Objekte selber mit seiner Immobilienfirma abgewickelt, die auch gegenwärtig noch diese Aufgaben wahrnimmt. Für die technischen Agenden ist seit Jahren ein sehr zuverlässiger und kompetenter Mitarbeiter (59 Jahre, gebürtiger Zistersdorfer) zuständig. Dieser könnte auf Wunsch des neuen Eigentümers auch weiterhin vor Ort zur Verfügung stehen. Diesbezügliche Details wären dann mit dem Mitarbeiter direkt zu vereinbaren.