Wohnen & Arbeiten vereint – Großzügige Villa (ca. 358 m²) mit zusätzlichem Ateliergebäude (ca. 170 m², 2 Nutzungseinheiten) in Vösendorf bei Wien

Diese vielseitige Liegenschaft erstreckt sich über zwei direkt angrenzende Grundstücke mit insgesamt ca. 1.393 m² Fläche und umfasst zwei eigenständige Gebäude: Eine großzügige, vollständig sanierte Villa mit ca. 358 m² Wohnfläche auf 2 Ebenen, durchdachter Raumaufteilung, zwei Eingängen, Dachterrasse, Balkon und Wintergarten sowie ein separates Ateliergebäude mit ca. 170 m², das aktuell in zwei eigenständige Nutzungseinheiten gegliedert ist.

Ideal für Familien, Mehrgenerationenhaushalte sowie insbesondere für Selbstständige und Unternehmer, die Wohnen und Arbeiten an einem Ort vereinen möchten.
Diese Liegenschaft bietet unter anderem die Möglichkeit, das eigene Unternehmen direkt in die Immobilie zu integrieren – z. B. Kanzlei, Ordination, Studio, Agentur oder Praxis.
Durch die bauliche Trennung von Wohn- und Arbeitsbereichen sowie zwei Eingänge ist eine klare funktionale Abgrenzung problemlos umsetzbar.

So profitieren Sie nicht nur von steuerlichen Vorteilen, sondern sparen auch täglich Zeit und Wege, da die Anfahrt zum Geschäftssitz entfällt. Gleichzeitig bietet das Grundstück durch seine verkehrsgünstige und gut sichtbare Lagezusätzliches Potenzial – etwa durch eigene Werbeflächen.

Die Villa präsentiert sich in einem vollständig modernisierten Zustand. Die gesamte Haustechnik wurde erneuert, Oberflächen und Ausstattung hochwertig ausgeführt. Die Wohnfläche verteilt sich auf ein Erdgeschoss und ein Obergeschoss mit insgesamt ca. 358 m². Die Terrasse hat eine Fläche von ca. 30m².

Die Villa wirkt äußerst einladend und harmonisch – ein Haus mit Struktur, Licht und Atmosphäre. Die Räume sind durchgehend lichtdurchflutet, hell und freundlich gestaltet. Das Gebäude bietet optimale Voraussetzungen für Wohnen mit Niveau oder die Kombination aus privatem Rückzugsort und beruflicher Nutzung.

Erdgeschoss (ca. 205 m² Nutzfläche):

• Sechs separat begehbare Räume
• Eine separate Küche (z. B. Mitarbeiter, Kundenbewirtung oder zweite Einheit))
• Ein zusätzlicher Küchenbereich im Anschluss an den Wintergarten – ehemals installiert, Anschlüsse vorhanden
• Großzügiges Wohn-/Esszimmer mit über 40 m² Fläche
• Zwei separate WC-Anlagen, eines davon mit Dusche
• Wintergarten mit ca. 6,6 m²
• Zwei interne Stiegenhäuser – eines beim Haupteingang, das zweite im hinteren Gebäudeteil
• Zwei separate Eingänge – ideal für getrennte Nutzung (z. B. Kunden- oder Mitarbeitereingang)

Obergeschoss (ca. 153 m² Wohnfläche):

• Großes Schlafzimmer mit Zugang zum eigenen Balkon
• Zwei weitere große, helle Zimmer
• Geräumiges Wohnzimmer mit Zugang zur ca. 30 m² großen Dachterrasse
• Eigener Küchenbereich für autarke Nutzung
• Großzügiges Badezimmer (ca. 11 m²) mit Badewanne, separat begehbarer Dusche und Tageslicht

Technik & Zusatznutzen:

• Vollständig klimatisiert
• Moderne Luftwärmepumpe
• Verkehrsgünstige Lage – ideal auch für Werbung oder externe Nutzung
• Baujahr 1980
• HWB: 91,9 (C) , Fgee_sk: 1,38 (C), gültig bis 08.07.2035

Die bestehende Struktur erlaubt zudem eine klare Trennung der beiden Geschosse: Durch einfaches Versperren der Zugänge lässt sich das Obergeschoss bei Bedarf privat oder getrennt nutzen.

Das Ateliergebäude liegt neben dem Villengrundstück, jedoch auf einem separaten Grundstücksteil und verfügt über ca. 170 m² Fläche, aufgeteilt in zwei Einheiten mit separaten Eingängen. Es wurde zuletzt zu Wohnzwecken genutzt und bietet viele Nutzungsmöglichkeiten – etwa als Gästehaus, Mitarbeiterwohnung, Büro, Praxis, Atelier, Werkstatt usw.

Top 1 (ca. 93,7 m²):

• Drei Zimmer, Küche, Bad, separates WC
• Großer verglaster Wintergarten mit ca. 20 m²

Top 2 (ca. 76,7 m²):

• Drei Zimmer, Küche, Bad, separates WC
• Überdachte Terrasse mit ca. 10 m²

• Baujahr 1980
• HWB: 141,5 (E) , Fgee_sk: 1,70 (C), gültig bis 08.07.2035
• Beheizt wird das Gebäude über eine Gasheizung. Die Technik ist intakt – der Modernisierungsbedarf betrifft in erster Linie Böden und Wände.

Beheizt wird das Gebäude über eine voll funktionstüchtige Gasheizung. Die Technik ist intakt – der Modernisierungsbedarf betrifft in erster Linie Böden und Wände.
Mit handwerklichem Geschick lässt sich das Gebäude rasch und individuell nach eigenen Vorstellungen aufwerten.

Dieses zusätzliche Gebäude stellt einen klaren Bonus zur Villa dar – sei es als unabhängiger Nutzbereich, Zusatzeinheit für Familie oder Mitarbeiter oder als Entwicklungsreserve mit eigener Fläche.

Alternativ besteht die Möglichkeit, das Ateliergebäude zu entfernen, um den Garten der Villa zu erweitern oder das Grundstück als Entwicklungsfläche zu nutzen.

Virtuelle Rundgänge folgen in Kürze!

Für weitere Detailfragen oder die Vereinbarung zu einem Besichtigungstermin, steht Ihnen Frau Nina Ferner sehr gerne unter [E-Mail-Adresse entfernt] oder telefonisch unter [Telefonnummer entfernt] zur Verfügung!

Bei Interesse stellen wir Ihnen gerne ein detailliertes Lageexpose zur Verfügung, das alle wichtigen Parameter dieser Immobilie umfasst. Zudem bieten wir Ihnen die Möglichkeit, alle relevanten Unterlagen sowie detaillierte Fotos einzusehen. Für etwaige Fragen stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung.

Es ist wichtig anzumerken, dass keine Bilder oder Exposes Ihren persönlichen Eindruck ersetzen können. Daher laden wir Sie herzlich ein, sich bei einem persönlichen Termin vor Ort von diesem Angebot zu überzeugen.

Ich bitte um Verständnis dafür, dass ich aus rechtlichen und sicherheitstechnischen Gründen Unterlagen nur an Interessenten weiterleiten kann, die ihre persönlichen Daten, einschließlich Vor- und Nachname, Adresse, Telefonnummer und E-Mail-Adresse, zur Verfügung gestellt haben.

Bitte beachten Sie, dass alle Angaben unverbindlich sind und ausschließlich auf den Informationen basieren, die uns vom Verkäufer zur Verfügung gestellt wurden. Die Weitergabe dieser Daten an Dritte ist nicht gestattet. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Objektinformationen, da wir sie lediglich weitergeben. Irrtümer und Änderungen vorbehalten.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Infrastruktur / Entfernungen

Gesundheit
Arzt <2.500m
Apotheke <500m
Klinik <4.000m
Krankenhaus <4.000m

Kinder & Schulen
Schule <1.000m
Kindergarten <500m
Universität <6.000m
Höhere Schule <6.000m

Nahversorgung
Supermarkt <1.000m
Bäckerei <2.000m
Einkaufszentrum <1.500m

Sonstige
Geldautomat <1.000m
Bank <1.000m
Post <1.000m
Polizei <1.000m

Verkehr
Bus <500m
U-Bahn <2.000m
Straßenbahn <4.500m
Bahnhof <1.500m
Autobahnanschluss <500m

Angaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap