Was Interessenten beim Kauf beachten sollten

Wer in Mietwohnhäuser investiert, verspricht sich einen nennenswerten Gewinn durch die Mieteinnahmen sowie die Wertsteigerung der Immobilie. Vor dem Kauf ist es wichtig, mögliche Chancen und Risiken zu ermitteln. Hier erfährst du, was für die Investition in Zinshäuser wichtig zu beachten ist. 

zinshaus-haus-gebaeude
importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Zinshäuser sind in Österreich Investitionsimmobilien, die meist schon älter sind und durch eine sehr gute Lage sowie eine hochwertige Ausstattung überzeugen. 

     

  • Als Investor kannst du einen Gewinn zwischen vier und sieben Prozent erwarten.

     

  • Lasse dich beim Kauf eines Zinshauses professionell unterstützen, um sicherzugehen, dass deine Investition ein sehr geringes Risiko und hohes Renditepotential aufweist. 

Was ist ein Zinshaus?

Heutzutage meint der Begriff des Zinshauses jedes Gebäude, in dem Wohnungen gegen ein monatliches Entgelt oder einen Mietzins vermietet werden. Früher waren damit ältere Gebäude gemeint, die vor 1945 errichtet wurden und wegen ihrer opulenten Fassadengestaltung häufig unter Denkmalschutz stehen. 

Ein Zinshaus ist typischerweise eine Immobilie im Privatbesitz, die von einer Verwaltung betreut wird. Grundsätzlich fallen die Mieten in den Vollanwendungsbereich des Österreichischen Mietrechtsgesetzes. Damit unterliegt die Höhe der Miete in Zinshäusern den gleichen Regeln wie die Miete von Wohnungen in modernen Bauten.

So wird das Zinshaus zur Geldanlage

Zinshäuser sind eine sehr interessante Anlageform. Denn hier schützt du deine Investition vor der Inflation und kannst durch den Mietzins zusätzliche Einnahmen erwarten. In der Regel verspricht die Investition in ein Mietzinshaus also eine lukrative Rendite. 

Allerdings ist das Eigentum auch mit laufenden Kosten verbunden, die im Voraus mit eingeplant werden sollten. Beachte auch, dass du aufgrund neuer Regulierungen für den Kauf mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen musst.

Informiere dich vor dem Kauf eines Zinshauses genau über die folgenden Aspekte der Immobilie, die darüber entscheiden, ob es sich um eine sinnvolle Investition handelt: 

  • Lage der Mietzinshauses
  • Preis pro Quadratmeter Nutzfläche 
  • Ertrag pro Quadratmeter Nutzfläche
  • Baulicher Zustand
  • Leerstände, die mit einem Mietausfallswagnis von bis zu sechs Prozent vom Rohertrag (vom Hauptmietzins exklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer) zu berücksichtigen sind
  • Instandhaltungsaufwendungen bei Ertragshäusern: etwa 30 Prozent des Jahresertrages bei durchschnittlicher Instandhaltung oder 0,5 bis 1,5 Prozent des Neubauwertes
  • Instandhaltungsaufwendungen bei Substandardhäusern: meist mehr als 100 Prozent des Jahresertrages erforderlich; werden keine Maßnahmen der Generalrevitalisierung getroffen, verfällt das Haus, es lebt nur mehr von der Substanz.
  • Bestand von Altmietern, die möglicherweise noch zu Billigstmietzinsen im Objekt wohnen
  • Zu erwartende Kosten für eine Hausverwaltung

Wie berechne ich die Rendite bei einem Zinshaus?

Ein Ertragszinshaus sollte sich bereits bei der Anschaffung in einem guten Zustand befinden. Denn anderenfalls musst du zu viel in die Modernisierung investieren. Bei einem sanierten Zinshaus in gutem Zustand kannst du eine Rendite zwischen vier und sieben Prozent erzielen. Die genaue Zahl hängt von Lage, Qualität und Bauzustand (insbesondere Reparaturrückständen) ab. Berechnet wird die Rendite - als Maßzahl für das Risiko folgenderweise:

(Brutto)Rendite in Prozent = Jahresertrag brutto x 100 / Kaufpreis

Es handelt sich hierbei um die Form der Rendite, die als Messgröße am Markt üblich ist. Leerstände und Bewirtschaftungskosten werden nicht explizit berücksichtigt.

Wie wird die Rendite bei einem Zinshaus berechnet?

Ein Ertragszinshaus befindet sich bereits bei der Anschaffung in einem guten Zustand. Derzeit liegen die erzielbaren Renditen für solche Zinshäuser zwischen vier und sieben Prozent; abhängig von Lage, Qualität und Bauzustand (insbesondere Reparaturrückständen). Berechnet wird die Rendite - als Maßzahl für das Risiko - folgenderweise:

(Brutto)Rendite in Prozent = Jahresertrag brutto x 100 / Kaufpreis

Es handelt sich hierbei um jene Form der Rendite, die als Messgröße am Markt üblich ist. Leerstände und Bewirtschaftungskosten werden nicht explizit berücksichtigt.

hint
Steigt die Rendite nach der Investition?

Wird eine Investition nicht berücksichtigt oder wird mit Eigenmitteln investiert, dann steigt die Rendite. Werden Investitionen mit einberechnet, fällt die Rendite. Eine geringere Rendite bedeutet jedoch langfristig keinen Nachteil. Im Gegenteil: Der Wert des Objektes steigt, und somit werden langfristig gesicherte Mieteinnahmen möglich.

Wie finde ich das passende Zinshaus?

Es ist ratsam, sich mit Hilfe eines gewerbsmäßigen Maklers oder Verwalters auf die Suche nach dem Zinshaus zu machen. Denn der Experte übernimmt bereits die Vorprüfung des Objektes hinsichtlich Qualität und Preis. Du bekommst umfassende, fachmännische Beratung und minimierst so dein Risiko bei der Investition.

Ein Makler bereitet alle Daten zum Zinshaus für dich auf und berät dich basierend auf seiner Erfahrung. Zudem kann er dir dabei helfen, einen Hausverwalter zu finden. Somit erhältst du insgesamt mehr Sicherheit und musst dich nicht um Faktoren wie Haftung und Risiko kümmern.

Beim Immobilienkauf ist die Lage des Objektes immer sehr wichtig. Das gilt auch für Zinshäuser, die sich idealerweise in Ballungszentren mit einer dichten Besiedlung und hoher Gesamteinwohnerzahl befinden. Infrastruktur und Stadtgestaltung sollten hochwertig sein. 

Dies sind die besten Lagen für Zinshäuser in Österreich:

  • Wiener Innenstadt (Wien 1)
  • Wiener Innenbezirke (Wien 2-9)
  • Wiener Grünbezirke (Wien 13, 14, 16, 17, 18 und 19)
  • Linz
  • Graz 
hint
Hinweis: Im Westen Österreichs gibt es kaum klassische Zinshäuser

Achte darauf, dass die Lage und die vorhersehbare Wertentwicklung deines Zinshauses durchgehend als positiv eingestuft werden. Im Westen Österreichs ist dies nicht immer der Fall, weshalb es hier kaum Zinshäuser gibt – von dieser Region solltest du daher als Einsteiger absehen.

Wie funktioniert der Kauf eines Zinshauses?

Verkäufer, Käufer und Vertragsverfasser sind die beteiligten Personen beim Zinshaus-Kaufvertrag. Der Vertragsverfasser wird üblicherweise vom Käufer bestimmt, da es eine Person seines Vertrauens sein sollte, und er ihn zu bezahlen hat. Vertragsverfasser sind Notare oder Rechtsanwälte, die eine Treuhandfunktion übernehmen und die Zahlung des Kaufpreises verwalten, bis der Käufer in das Grundbuch eingetragen ist.

Folgende Sachverhalte müssen in einem Kaufvertrag für Zinshäuser genau geregelt und genannt sein:

  • Angemessener Kaufpreis
  • Hauptmietzinsreserve
  • Erhaltungszustand
  • Umsatzsteuer (0 bis 20 Prozent)
  • Kautionen
  • Mietverträge mit unüblichen Vertragsbestandteilen und/oder Sonderrechten
  • Lastenfreiheit
  • Bauaufträge
  • Schlichtungsstellenverfahren
  • Verrechnungsstichtag
  • Grundstückswidmungen
  • Übereinstimmung des Bauwerkes mit den Bebauungsvorschriften

FAQs zum Thema Zinshaus

Was ist ein Zinshaus?
Ein Zinshaus ist ein Anlageobjekt auf dem Wohnungsmarkt. Als Eigentümer erhältst du den Mietzins der Mieter und erzielst daraus einen Gewinn. Zudem befinden sich die Häuser in einer guten Lage und steigen über die Zeit im Wert.

Was ist eine Zinshausverwaltung? 
Hausverwaltungen kümmern sich sowohl bei klassischen Immobilien als auch bei Zinshäusern um die alltäglichen Aufgaben wie Reparaturen, die Verwaltung der Geldkonten sowie die Ausführung von Überweisungen. Sie nehmen dir als Investor viel Arbeit ab. 

Was sind Wiener Zinshäuser? 
Wiener Zinshäuser sind aufgrund ihres hohen Wertes und ihrer guten Lage besonders beliebt. Es handelt sich meist um ältere Immobilien, die laut Mietrechts besondere Kündigungs- und Preisschutzbedingungen haben.