Checkliste Objektbewertung

In eine realistische Objektbewertung fließen unterschiedlichen Faktoren ein. Die Festlegung des Preises ist eine der umfangreichsten Aufgaben des Maklers. Folgende Aspekte sind zu berücksichtigen:

• objektive Bewertungsfaktoren: Diese können unabhängig vom emotionalen Wert und von rechtlichen Gegebenheiten relativ einfach und schnell ermittelt werden.
• subjektive Faktoren: Diese bestimmen den objektbezogenen Wert einer Immobilie und basieren auf dem Ist-Zustand.
• rechtliche Faktoren: Rechtliche Besonderheiten und Widmungen können den Wert eines Objekts steigern oder senken.
• marktorientierte Einschätzungen: Je nachdem, wie stark Angebot und Nachfrage sind, können für gleichwertige Objekte unterschiedliche Preise festgesetzt werden.

Um eine für beide Parteien faire Objektbewertung zu erzielen, sind folgende Schritte zu befolgen und folgende Informationen einzuholen.

Die erste und wichtigste Anlaufstelle für eine Objektbewertung ist für jeden Makler der Verkäufer oder Vermieter. Im beidseitigen Interesse ist es wichtig, möglichst viele Informationen einzuholen. Zu den eindeutig definierbaren Fakten gehören:

• Größe von Grundstück und Wohn- oder Gewerbefläche: Mit zunehmender Größe sinkt der durchschnittliche Quadratmeterpreis.
• Schnitt und Grundriss: Dachschrägen und ungünstige Grundrisse verringern die nutzbare Fläche.
• Grundstücksgrenzen: Verlaufen sie gerade? Wer ist der nächste Nachbar?
• Grundbuchseinsicht: Gibt es Vorkaufsrechte, Altlasten (Hypotheken) oder Dienstbarkeiten, die den Wert verringern können?
• Katasterkarte und Lageplan: Wie ist das Grundstück gelegen?
• Bebauungsplan: Welche Bebauung ist möglich?
• Energieausweis: Je besser die Werte, umso höher ist auch der Wert der Immobilie. Bei alten Objekten muss dieser erst erstellt werden, da die Pflicht zur Vorlage erst seit 2012 gilt.
• Grundsteuerbescheid: Anhand eines Bescheids aus dem letzten Jahr kann der Makler dem Interessenten die zu erwartenden laufenden Kosten nennen. Außerdem gibt die Grundsteuer Auskunft über den Wert, indem sie aus dem Einheitswert ermittelt wird.

Neben diesen eher allgemeinen Informationen sind objektbezogene Informationen für eine realistische Bewertung einzuholen. Hier beginnt die eigentliche Arbeit des Maklers. Im Rahmen einer oder mehrerer Vor-Ort-Begehungen wird der Zustand des Objekts geprüft. Sofern nicht bereits vorhanden, müssen hierzu eventuell einige Dokumente vom Verkäufer nachgefordert werden.

• Alter des Gebäudes: Anhand des tatsächlichen Zustandes und der Baukostenabrechnungen wird festgehalten, welche Materialien verwendet wurden und wie alt die einzelnen Gebäudeteile sind.
• Zustand des Gebäudes: Der Makler hält alle sichtbaren und bekannten Mängel und Schäden, Reparaturen und Modernisierungen fest. Einen besonderen Fokus sollten Sie als Makler auf typische Schwachstellen einer Immobilie – wie etwa Fenster, Dach und Keller – werfen.
• Art der Ausführung: Je mehr Bau- und Reparaturarbeiten von professionellen Firmen verrichtet wurden, umso höher ist der Wert der Immobilie. Hat der aktuelle Immobilienbesitzer viele Arbeiten in Eigenregie erledigt, ohne eine entsprechende Ausbildung zu haben, sinkt der Wert, da keine Gewährleistung gegeben ist und die Höhe der Gebäudeversicherung steigt.
• Einschätzung der Nutzbarkeit: Ist das Objekt bezugs- oder betriebsbereit, sanierungsbedürftig oder ein Abbruchobjekt? Auch ist einzuschätzen, ob es noch als neuwertig eingestuft werden kann. Das ist dann der Fall, wenn noch keine nennenswerten Abnutzungserscheinungen festgestellt werden und Technik und Heizung modern sind.

Als Vermittler einer Immobilie haben Sie die Pflicht, Informationen zu erteilen, die der Wahrheit entsprechen. Kann ein Interessent nachweisen, dass Ihre Angaben falsch waren oder Mängel verschwiegen wurden, kann er vom Kauf- oder Mietvertrag zurücktreten.

Deshalb sollten die Auskünfte des Eigentümers oder Vermieters im Zweifelsfall nachgeprüft werden. Insbesondere in Bezug auf die Bemessung der Wohnfläche gibt es oft Ungenauigkeiten. Diese Fragen sind zu beantworten:

• Ist die Wohnfläche richtig bemessen oder gibt es Einschränkungen durch Dachschrägen, Terrassen, Balkone oder Treppen?
• Welche Räume können als Wohnräume klassifiziert werden?
• Wie hoch sind die üblichen Betriebskosten? Hier kann das Vorlegen einer aktuellen Rechnung helfen.
• Bei Mietobjekten: Wie hoch war die Miete bisher und welche Miethöhe ist erlaubt? Anhaltspunkte sind hierfür der Mietpreisspiegel sowie der Kategorienmietzins.
• Bei Kaufobjekten: Stehen laut Wohnungseigentümergemeinschaft bald neue Investitionen an? Hier können die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen Aufschluss geben.

Der Wert einer Immobilie wird schrittweise ermittelt:

1. Einheitswert ermitteln:

Eine gute Basis für die Wertermittlung ist die Summe der Anschaffungs- und Baukosten sowie der Grundstückskosten.

2. Verkehrswert ermitteln:

Anschließend werden wertmindernde Faktoren wie Schäden oder alte Bausubstanz und wertsteigernde Faktoren wie eine sehr schöne Lage berücksichtigt. Hier kann eine Pro- und Contra-Liste helfen. Ideelle Wertzumessungen des Verkäufers werden dabei nicht berücksichtigt.

3. Marktwert ermitteln:

Basierend auf dem Verkehrswert wird unter Berücksichtigung von marktabhängigen Faktoren wie Angebot und Nachfrage, Preisentwicklung der Region oder Beliebtheit der Wohngegend der Wert ermittelt, zu dem die Immobilie tatsächlich verkauft werden kann. Das ist also jener Wert, zu dem Sie das Objekt anbieten können. Je begehrter das Objekt, umso höher kann der Preis angesetzt werden.