Wer mit einem Wohnungseigentümer als Vermieter einen Mietvertrag abschließt, sollte sich darüber im klaren sein, dass bezüglich der Erhaltungspflicht die Bestimmungen des §§ 3 und 8 Mietrechtsgesetz (MRG) nicht greifen, da Wohnungseigentümer nicht in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen. Auf diese Mietverhältnisse ist nämlich der § 1096 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) anzuwenden. Dieser Paragraph gilt unter anderem für alle Vermieter, die im Grundbuch für ein nach dem 8. Mai 1945 zum Bau bewilligten Mietobjekt als Wohnungseigentümer eingetragen sind.

Beispiel: Herr A ist als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen. Er möchte das Objekt gerne weitervermieten. Die Baubewilligung für das Gebäude, in dem sich die besagte Wohnung befindet wurde 1960 erteilt. Die Bestimmungen der §§ 3 und 8 MRG gelten daher in diesem Fall nicht. Statt dessen ist der § 1096 ABGB anzuwenden.

Im Vergleich zu den Bestimmungen des MRG findet sich dabei zunächst eine Besserstellung des Mieters. Während der Vermieter nach dem MRG lediglich zur Behebung ernster Schäden im Inneren des Mietgegenstandes verpflichtet ist, besagt § 1096 ABGB, dass Vermieter den Mietgegenstand auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand übergeben und erhalten muss. Die Parteien können dabei selber vertraglich festlegen, was sie unter einem brauchbaren Zustand verstehen. Treffen sie keine Vereinbarung, geht man von einer mittleren Brauchbarkeit im Hinblick auf den Vertragszweck aus. Der Vermieter ist nun dazu verpflichtet, alle der Brauchbarkeit der Bestandsache entgegenstehende Mängel auf seine eigenen Kosten zu beseitigen. Davon sind natürlich Schäden, die durch das Verschulden des Mieters entstanden sind, ausgenommen.

Der Mieter andererseits hat nur die übliche Pflege an den Einrichtungen anzuwenden. Kleinere Ausbesserungen hat er selbst zu tragen. Für eine Abnützung durch vertragsgemäßen Gebrauch trägt er keine Haftung.

§ 1096 ABGB ist eine dispositive Norm. Die Parteien können daher abweichende Vereinbarungen treffen. Im Gegensatz zum MRG kann der Vermieter beispielsweise auch die Behebung ernster Schäden auf den Mieter vertraglich abwälzen. Es empfiehlt sich daher, vor Vertragsunterzeichnung die Bestimmungen über die Erhaltungspflichten des Mieters genau durchzulesen und sich mit den damit verbundenen Konsequenzen gedanklich auseinanderzusetzen.

Fazit: § 1096 ABGB ist im Vergleich zu den §§ 3 und 8 MRG der mieterfreundlichere Paragraph. Dies gilt jedoch nur für den Fall, dass die Parteien keine davon abweichenden Vereinbarungen treffen. Denn dann ist man gegenüber dem MRG schlechter gestellt, da der § 1096 ABGB dispositives Recht darstellt, während im MRG die Bestimmung über die Behebungspflicht ernster Schäden durch den Vermieter zwingend ist. Vereinbart man daher im Anwendungsbereich des § 1096 ABGB im Mietvertrag, dass der Mieter die Behebung ernster Schäden zu tragen hat, ist diese Vereinbarung wirksam. Beim MRG wäre solch eine Vereinbarung hingegen unwirksam.

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